当前形势下，房地产政策要做四件事

当前形势下，房地产政策要做四件事

康达信呼和浩特房地产管理咨询公司，致力于房地产卓越管理，国内唯一提供房地产全价值链管理解决方案，帮助房地产企业建立持续发展核心优势，成为中国持续领先的房地产管理咨询机构，已经为1800多家地产/商业/物业企业提供了各类管理咨询服务！

新冠肺炎疫情爆发后，各行各业承压，房地产也不例外。

我们认为，有必要特别重视疫情对于房地产业的冲击，因为房地产业体量大、涉及产业链条长，对国民经济、信用体系、地方财政以及劳动就业等方面有巨大影响。

数据显示，受疫情影响，自农历除夕以来，新房和二手房成交量相比去年同期下降90%以上，部分城市甚至零成交。而房企境内、境外融资均面临政策约束，融资成本因疫情爆发而提升。此外，房企普遍面临巨大偿债压力和财务成本支出。我们认为，当前房地产业最突出的问题是资金链紧绷、甚至断裂的风险。

面对疫情冲击，当前的调控政策一方面仍应坚持房住不炒的原则，另一方面则应从现实出发，对房地产行业给予阶段性的、边际上的政策宽松，以稳定房企的资金流，避免对经济、金融系统产生较大的负面外溢效应。

具体而言：

第一，政策应一视同仁对待房地产业，为其提供信贷纾困。

第二，适度放宽监管额度限制。

第三，税费适当减免，缴纳期限酌情调整。

第四，鼓励、引导地方政府因城施策，因企施策，适当增加定向支持。

关注疫情对房地产业的冲击

房企销售停滞、受阻

受疫情影响，2020年春节假期以来，全国商品房成交量大幅下降。2020年春节假期（1.24-1.30），30大中城市新房成交量与去年春节假期（2.4-2.10）相比减少80.8%，而节后一周（1.31-2.6）的销售量与去年节后一周（2.11-2.17）相比更是下跌97.3%。即便各地已经陆续返工，商品房交易量仍然维持在极低水平，这与往年春节过后形成了鲜明对比。

近期展望来看，房地产销售情况能否显著改善，主要取决于疫情发展和防控情况，仍具有一定的不确定性。居民完全有可能推迟数个月购房，但房企的资金链条则可能在未来数个月中面临巨大挑战。如果难以支撑，不排除一些房企采取打折抛售的做法来回笼现金流。

房企融资面临政策约束

2017年后房地产调控政策趋严，银行、信托、甚至海外发债等渠道均面临政策约束。在此背景下，金融机构不断收紧对房企的信贷投放额度。从去杠杆、防风险，以及抑制过多的资金、资源流向房地产来看，上述政策方向毫无疑问是正确的。

但在疫情的影响下，大部分融资机构路演停摆，叠加监管层面在融资审批方面进度放缓等原因，房企发债大幅减少。1月25日至2月10日，95家典型房企发债规模约70.5亿元，与2019年春节对应时段相比，规模骤降86%（财联社,2月17日）。2月10日之后，房企增加短期甚至超短期债券以缓解短期资金压力。短期融资相对成本较高，若是不能在短期内消除疫情影响，将进一步推高房企未来的资金压力。

房企的境外融资规模受政策限制，成本因疫情爆发提升。2019年7月发布的《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》规定，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，这意味着如果今年内没有境外债务到期，房企在境外发债额度审批上具有一定的难度。此外，随着疫情对销售影响逐渐增强，境外投资机构对房企的企业偿债能力亦有一定顾虑，导致海外融资成本一定程度上浮。与春节前相比，房企发债利息普遍上浮约1至2个点（财联社，2月17日）。

房企偿债压力和财务成本巨大

2020年，房企普遍面临巨大偿债压力和财务成本支出。根据穆迪测算，自2月1日起的未来12个月内，将有约513亿美元（约合3581.4亿元人民币）境内债券和276亿美元（约合1926.8亿元人民币）境外债券即将到期或可回售，因而房企再融资需求将持续处于高位。

房企的财务支出也面临严峻考验。房企的日常支出包括经营活动流出(土地分期付款、预售房屋建安等)，以及工资、利息与税款支付。目前A股上市地产企业货币资金仅能支撑3个月的日常开支（平安证券，2月5日）。同时，非上市地产企业可能普遍面临更大的资金压力。

当前，全国复工普遍推迟，目前的复工率处于较低水平、农民工返城复工仍存在限制。即使农民工到了所在城市，还有1至2周的隔离时间。建筑工地也面临口罩等防护物资缺乏、发现病例后整体停产等问题。建设工期的延长、及其中的不确定性，都将使房地产企业面临更高的财务成本。

坚持房住不炒

也应承认房地产业的重要性

首先，房地产对中国经济有较强的拉动作用，反过来也有较强的拖累作用。房地产投资是固定资产投资三大支柱之一，2019年，房地产投资增速表现甚至一枝独秀。一方面，房地产业体量大。2019年，房地产业增加值的GDP占比为7%，建筑业为7.2%，两者合计14.2%，在我国经济中占有重要地位。另一方面，房地产业涉及的产业链条较长、关联行业多。如果考虑建上下游相关行业，则房地产对经济的影响更大。

其次，信用体系和地方财政仍对房地产有较强依赖性。中国金融体系以间接融资为主，房地产资产作为最重要的抵押物为信用扩张创造基础条件。如果房地产企业资金链出现困难，可能被迫通过降价促销来回笼资金，从而给存量房地产市场带来价格一定下行压力。这将影响到我国信用体系的稳定。同时，房地产业的相关税费收入仍是一些地方政府的重要收入来源。第一，房地产相关税收是地方政府的重要税收收入。2019年5项房地产专项税共1.93万亿元，占当年地方本级税收收入的19%。第二，土地出让金是地方政府最重要的预算外收入。2018年土地出让金规模为6.5万亿元，占当年地方本级财政收入的比例为66.5%。

最后，房地产行业的产业链稳定，关系到劳动就业问题。房地产及上下游产业链条长，吸纳大量就业人口。2018年，建筑业吸纳农民工约为5360万人。房地产业的城镇就业人数也达到了466万人。房地产吸纳就业的作用不容忽视，反过来其拖累就业的作用也应受到关注。

宜对房地产业给予

阶段性的、边际上的政策宽松

当前在疫情冲击之下，全国各地的房地产市场面临的困难，既有其特殊性的一面，又有其普遍性的一面。

从这些困难的特殊性来看，应鼓励、引导地方政府，从各地区实际出发，阶段性放宽预售政策，适当放宽限购政策，以提振购房需求，减缓房企的资金链压力。从这些困难的普遍性来看，对于既有的限制房地产企业融资的政策，在非常时期，可以考虑做出阶段性的、边际上的调整，以稳定房地产企业的资金流，避免其对经济、金融系统产生较大的负面外溢效应。

当前，中央宏观调控和地方的政策调控，对房地产行业起到了部分舒缓作用。目前已有十余省市出台了相关政策，在此基础上提出如下建议：

首先，政策与其他行业一视同仁，为房企提供信贷纾困。其次，适度放宽监管额度限制。再次，税费适当减免，缴纳期限酌情调整。最后，鼓励、引导地方政府因城施策，因企施策，适当增加定向支持。

康达信呼和浩特房地产管理咨询公司房地产全价值链管理集成服务商，18年房地产管理咨询经验，专业提供房地产管理咨询、物业管理咨询、专业专项管理咨询、信息化管理咨询服务，咨询热线：400-900-7321。