房地产行业仍存三大风险

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在国内疫情趋于稳定的背景下，房地产市场从停摆、断崖式下跌到稳步复苏，整个行业虽在疫情后逐渐回温，但市场分化严重，无论是一线城市还是二三线城市，城市间及城市内的分化明显。长远看，房地产行业仍存三大风险。

房地产行业虽在疫情后逐渐回温，但房地产市场分化严重，长远看，房地产行业仍存三大风险：

第一，行业规模已触碰天花板。

过去三年，全年总体销售面积并没有出现更多增长，连续三年都是在17亿平方米左右，2016年的销售面积也接近16亿平方米，所以实际上是近4年的房地产的销售面积没有大幅增长。由于面积没有增长，一旦面积出现一定的回落，销售的金额也或将出现停滞或回落的状况，由于面积代表了总需求量，所以我们认为行业规模已触碰天花板。

特别是刚需这块，对于刚需住宅来说，现在的购买力、整体的需求、未来的竞争，压力都比较大。因为10年前的刚需和现在的刚需从需求总量上来说没有本质性的差异，但购买力上差异巨大，主要原因为10年间的房价上升幅度和工资收入的上升幅度不成正比，即使改善需求会对冲一部分的刚需需求的衰减，刚需整体的总量需求仍会出现大幅度下降。

第二，“房住不炒”，房地产金融政策不放松。

在“房住不炒”的大环境下，整体金融政策松动的可能性不是特别大，金融政策对房地产的影响有目共睹，由于目前整体金融环境对房地产没有利好，甚至还有一些压制，所以总的来讲，短期内放水到房地产的可能性很小。

从4月来看，95家典型房企的融资总额为1104.39亿元，环比下降14.9%，同比下降16.2%。其中，境内债权融资790.32亿元，环比下降23.3%，同比增长64.5%；境外债权融资82.84亿元，环比下降63.5%，同比下降86.8%。

一方面境内公司债等发行集中在3月份，导致4月境内债权融资减少；另一方面，由于境外疫情持续扩散的影响，境外美元债的发行盛况仍没有恢复，4月仅有3家房企进行了境外银团贷款，暂无境外美元债的发行，也是导致整体融资水平下降的原因。在房企融资收紧、房地产金融政策不放松的压力下，各大房企的资金压力极大，后续更需警惕流动性风险。

第三，疫情阴霾下全球经济危机“黑天鹅”。

虽然从4月起，国内的房地产市场开始复苏，但从全球来看新冠疫情尚未停息。短期来看，国内经济完全复苏仍然较为困难，目前迎来的购房潮，一方面是由于前几个月的刚需压抑后的释放，另外一方面也受量化宽松购买资产可以保值增值的惯性思维影响。长远来看，未必持久。随着全球新冠疫情仍存在较大的不确定性，需警惕疫情阴霾下的全球经济危机“黑天鹅”。

康达信呼和浩特房地产管理咨询公司房地产全价值链管理集成服务商，18年房地产管理咨询经验，专业提供房地产管理咨询、物业管理咨询、专业专项管理咨询、信息化管理咨询服务，咨询热线：400-900-7321。