下半年房地产将可能出现向下调整

康达信呼和浩特房地产管理咨询公司，致力于房地产卓越管理，国内唯一提供房地产全价值链管理解决方案，帮助房地产企业建立持续发展核心优势，成为中国持续领先的房地产管理咨询机构，已经为1800多家地产/商业/物业企业提供了各类管理咨询服务！

2020年已经过去了一半，新冠病毒疫情暴发是今年冲击房地产市场最大的事件。尽管新冠病毒疫情在中国开始消退，它对中国经济的负面影响与冲击也在减弱，从而让中国楼市出现5月份快速反弹与复苏。特别是过度宽松的货币政策及地方政府的托市，更是让一些城市的房地产市场又炒风大起。

最近几个月，不少城市的日光盘、万人摇号、抢购学区房、抢豪宅等风大起，从而使得全国绝大多数城市的住房价格又开始攀升。日前，深圳一个楼盘推售394套房源，共有近9000人参与登记。同期，深圳另一个项目也曝出超过千人抢5套住房。6月初，杭州一个项目推出959套房源，吸引近6万人报名摇号。西部城市成都今年前4个月已出现了6个万人摇号的楼盘。

在这种情况下，5月份，国内不少城市无论是新房价格还是二手房价格，无论是住房销售面积还是销售价格又回到上升态势上。国家统计局的数据显示，5月份70个大中城市中，57个城市新房价格环比上涨，这一数字创下了近10个月的新高。而房价的上涨也正是住房投资者进入市场最大动力。

也就是说，这一波新冠病毒疫情后国内房地产迅速复苏及不少城市房价上涨，基本上投机炒作者所推动，并非是住房消费报复性购买。因为，在市场流动性泛滥、投资炒作者预期历史的经验又会重演及房价上涨的情况下，这些投资炒作者借助银行的金融杠杆涌入房地产市场也是自然。

但此市场不是彼市场，整个国内城市居民手中住房持有量过高，将会全面摁住上涨的房价。根据央行统计调查，目前城市居民的住房拥有率96%。也就是说，只要是中国城市居民，几乎很少没有住房。这个住房拥有率是全世界最高的。只不过，不同城市的居民所持有住房的价值有高低而已。所以目前建造的住房及住房投机炒作者手中的住房，只是希望农民市民化，让进城的农民来购买。但就目前全国的平均房价及农民的收入水平来看，这两者的供求关系是对应不上的。目前全国的平均房价为每平方米一万元以上，而有6亿人口其月收入1000元左右。这些低收入者基本上是农民。农民年收入也只是在1万元多一点，这些收入水平如何有支付能力到城市购买住房。

还有，根据黄奇帆的计算，目前中国城市居民住房持有面积已经达到每人50平方米。这是一个顶格的概念。也就是说，如果中国城市居民人均有住房面积达到每人50平方米，中国8亿城市居民持有的住房存量就能达到400亿平方米。这些住房足以保证居民的基本居住需求。如果建造更多的住房，中国的住房肯定会进入严重过剩状态。2019年中国住房销售面积达17亿平方米，其增量是存量的4%以上。以这样的增长速度，中国房地产市场是不可持续的。

所以，最近几个月国内一些城市房地产市场的疯狂，只能是暂时的回光返照，它是不可持续的。特别是新冠病毒疫情对中国经济的负面冲击，肯定会影响中国居民的即期收入和对未来的收入預期均下降，再加上中国居民债务水平已经处于历史高位，这将严重影响住房消费者支付能力及对住房的需求。

在这种情况下，6月份的住房销售又开始下降。房地产经纪中介数据显示，18个重点城市新增住房房源环比减少12%，18个城市带客户看房量也持续减少15.8%。而2020年5月份，除少数城市外，一线二线城市住房租金均出现下降。武汉、南通、深圳租金下跌速度居前。而住房租赁市场的租金持续下降也将影响下半年住房的销售。同时，前5个月，全国土地市场也开始降温，这意味着房地产开发商正在逐渐退出这个市场。这些现象都意味下半年国内房地产可能会降温。

康达信呼和浩特房地产管理咨询公司房地产全价值链管理集成服务商，18年房地产管理咨询经验，专业提供房地产管理咨询、物业管理咨询、专业专项管理咨询、信息化管理咨询服务，咨询热线：400-900-7321。