地产建筑方面知识

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1、房屋的性质有哪些？

答：房屋的性质可分为纯住宅、纯办公及商业三种。

2、什么是建筑容积率（容积率）？

答：指建筑物地面以上各层建筑物的总和与建筑基地面积的比值。

3、什么是建筑密度？

答：指建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率（用百分比表示）。

4、什么是低层建筑？

答：指高度小于、等于10米的建筑，低层居住建筑为四层至八层。

5、什么是多层建筑？

答：指高度大于10米，小于、等于24米的建筑，多层居住建筑为四层至八层。

6、什么是高层建筑？

答：指高度大于24米的建筑，高层居住建筑为八层以上（不含八层）。

7、什么是公寓式办公建筑？

答：指单元式小空间划分，每个单元平均建筑面积大于、等于150平方米，有独立卫生设备的办公建筑。

每个单元平均建筑面积小于150平方米的，按居住建筑处理。

8、什么是一般办公建筑？

答：指非单元式小空间划分，按层设置卫生设备的办公建筑。

9、什么是商业建筑?

答：指综合百货商店、商场，经营各类商品专业零售和批发商品，以及饮食等服务业的建筑。

10、什么是商住综合楼？

答：指商业和居住混合的建筑。

11、什么叫裙房？

答：指与高层建筑紧密连接，组成一个整体的多、低层建筑。裙房的最大高度不超过24米，超过24米的按高层建筑处理。

12、如何计算建筑面积？

答：按国家有关建筑面积的计算规则计算。对高度在2.2米以下（含2.2米）的设备层，可不计建筑面积；对设备层兼作避难层的，其高度可以适当放宽，由城市规划管理部门核定。

13、如何计算建筑容积率？

答：1、在计算容积率时，地下室的建筑面积不计；屋顶层建筑面积不超过标准层建筑面积1/8的不计；用作开放空间的建筑面积不计；半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米的不计。

2、半地下室的室外地面以上部分的高度超过1米的，按下式计算建筑面积：

A’=KA

式中，A’表示折算的建筑面积，K表示半地下室地面以上的高度与其层高之比，A表示半地下室建筑面积。

3、商办综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成，其建筑密度控制指标可按商业建筑的指标执行。

4、住综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成，其建筑密度控制指标按《建筑密度和建筑容积率控制指标表》的规定执行。高层商住综合楼商业用房的建筑面积应至少占总建筑面积的10％，不足10％的，其容积率和建筑密度的控制指标按高层居住建筑的规定执行；多层商住综合楼商业用房应至少占两层以上（含两层），仅设底层商店的，其容积率和建筑密度控制指标按多层居住建筑的规定执行。

14、什么是住宅日照时间规定？

答：高层住宅的小套、中套应有一个居住空间，大套应有两个居住空间能获得冬至日连续满窗有效日照不少于1小时。

15、对住宅设计中的层高控制有哪些规定？

答：多、高层住宅层高为2.80米，不宜高于3.20米，高于3.20米的，应报市规划局审核

16、对高层建筑的面宽控制有哪些规定？

答：建筑高度大于24米，小于、等于54米的高层建筑，其最大连续展开面宽不大于80米。

建筑高度大于54米的高层建筑，其最大连续展开面宽不大于65米。

17、多层、高层住宅各有什么优缺点？

答：一般来说，四至八层称多层住宅，八层（不含八层）以上的住宅称高层住宅。

多层住宅一般为条状建筑房型总体来说较好，每户主要房间基本上朝南；目前多层商品住宅较多采用一梯两户，透风性较好。缺点主要是使用寿命比高层住宅低，抗震性能不如高层，结构单一缺少变化；居民（尤其是年老居民）有爬楼梯之苦。

高层住宅的优点主要是结构牢固，抗震性较好，使用寿命较长；由于上海地区规定高层住宅必须安装电梯，所以进出较为方便；高层住宅中较高层面视野较好，空气较好，可免装防蚊纱窗，如朝向空气穿透性较好得户室，夏天冷气空调使用的频率较低。缺点主要是得房率相对较低；物业管理费和维护费用较高；如是点状高层住宅，总体房型不如多层，部分户室朝向欠佳，私密性较差。

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