中国房地产市场2019总结 & 2020展望

中国房地产市场2019总结 & 2020展望

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12月5日，中指控股(CIH)例行发布《中国房地产市场2019总结&2020展望》研究报告。报告指出，2019年1-11月，中国房地产市场百城新建住宅价格累计上涨2.91%，涨幅较去年同期收窄1.92个百分点;二手房价格受热点城市新房供应规模增加的影响，累计下跌0.14%，近几个月跌幅持续扩大。

2019年回顾与总结

政策层面：报告显示，2019年，我国房地产市场政策环境整体偏紧，中央聚焦房地产金融风险，坚持住房居住属性，不将房地产作为短期刺激经济的手段，行业资金定向监管全年保持从紧态势;地方因城、因区、因势施策保持房地产市场稳定。同时，我国房地产行业运行基础制度更趋完善，为进一步落实房地产长效管理机制奠定更加坚实的基础。

销售市场：百城新建住宅价格涨幅进一步收窄，重点城市商品住宅成交规模小幅调整，市场去化压力加大。

报告根据中国房地产指数系统对100个城市全样本调查数据显示，2019年1-11月，百城价格累计上涨2.91%，涨幅较去年同期收窄1.92个百分点，11月百城新建住宅均价15105元/平方米，环比上涨0.21%，涨幅连续13个月稳定在0.4%以内，同比上涨3.17%。;重点城市商品住宅成交面积同比小幅调整。今年以来十大城市二手房价格累计下跌0.14%，9月以来环比跌幅有所扩大。

土地市场：土地市场处低温状态，结构性拿地机会显现。

据中指研究院初步统计，2019年1-11月，全国300城各类用地供需规模与去年同期基本持平，其中，住宅用地推出10.3亿平方米，同比增长2.0%。报告显示，成交方面，2019年1-11月，全国300个城市各类用地共成交16.9亿平方米，同比下降1.5%，其中，住宅用地成交8.2亿平方米，同比增长3.4%。成交楼面均价保持较高水平，平均溢价率与去年同期基本持平，仍处低位，土地市场整体表现较为理性。随着土地市场的调整，部分热点城市的优质地块陆续推出，地块的高性价比一定程度上提振了企业拿地积极性，带动部分城市成交楼面均价出现结构性上涨，但在房地产金融管控继续从严下，土地市场仍将保持平稳态势。

企业：资金面进一步承压，积极推盘强化回款。

销售业绩方面，报告显示2019年1-11月，20家品牌房企累计销售金额50083亿元，同比增长16.8%;累计销售面积36408万平方米，同比增长15.2%，增速较去年同期分别收窄了9.5和6.3个百分点。品牌房企积极把握时机，采取灵活的推盘和价格策略抢抓回款，整体销售业绩延续增长态势。拿地方面，2019年1-11月，20家代表企业累计拿地26735万平方米，同比下降5.5%;累计拿地金额13478亿元，同比增长6.5%。企业投资更加聚焦与理性，拿地区域逐步向城市基本面较好的一、二线城市回归。

2020年展望

报告指出，2019年经济国内外承压，下行趋势明显。展望2020年，促销费政策将继续出台，消费增速有望提升;企业利润逐步修复、中美关系逐渐向好以及今年低基数影响将支撑明年制造业投资低位反弹，叠加基建投资继续发力，一定程度上将抵消房地产开发投资增速放缓带来的影响，对房地产市场而言，金融监管将保持较为严苛的态势，行业内贷款余额增速延续回落态势，在利率新政下，5年期LPR利率将伴随政策利率做相应的变动，但房贷利率还受到各地银行加点的限制，对市场整体影响较小。

在此背景下，报告根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析，结合国内外经济研究机构对2020年经济环境的预测，预计2020年全国房地产市场将呈现“销售及新开工规模小幅调整，销售均价更趋平稳，投资中低速增长”的特点。需求端，市场规模调整幅度或将加剧，但城镇化推进及改善型需求的持续释放将形成有力支撑，销售面积下行幅度有限，降幅预计在5.0%～6.5%之间;供应端，预计2020年新开工面积存调整压力，降幅在1.4%～2.9%之间，投资增速将回落至5.9%～7.4%左右水平。价格方面，预计在“稳房价”目标下，房价水平随房企让价跑量策略的延续将保持稳中震荡，但考虑到一二线城市销量占比提升带动的成交结构上移，全国销售均价或现小幅结构上涨。

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