趁机抄底！不少房企现在这样逆势扩张
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2020年，房企已经全面进入“更新时代”。
住宅不再是唯一的发展路径，商业地产、长租公寓、共享办公、甚至新能源汽车都纷纷成为房企开辟的第二“战场”；资本市场的游戏规则下，房企们越来越花样百出；并购、合作、代建、小股操盘等模式不拘一格。
在融资严监管的大背景下，2019年百强房企收并购金额占房企收并购总金额的比例约为78%，房地产行业集中度不断提升。业内预计，今年房地产行业收并购将更加频繁，规模或大幅超过去年。
多数行业发展到了一定阶段，资源都会向头部领域集中，房地产行业也不例外。高峰期，我国有七八万家房企，现在只剩下两万家左右，而在2019年，平均每天就有两起并购项目。疫情开局下的2020年，房地产并购仍将持续演进。
随着调控政策的延续，真正的竞争分化才刚刚到来，大量的中小企业开始面临转型或被收并购的境地。疫情的来袭对中小企业无疑是巨大的压力，部分资金链脆弱且营销能力不足的中小企业将面临巨大经营压力，将引起一波新的收并购潮。
除了常规的长三角区域、珠三角区域、华北区域等开发商重点布局区域外，开发商向一二线城市及其辐射区域的聚拢幅度越来越大，甚至有不少国企、规模房企和地方龙头在疫情逆市下拿地扩张。
2020年动荡开局下，很多中小型开发商甚至财务现金流不好的大型开发商都可能会扛不住；而在疫情过后，土地供应质量和数量料将提升，而中小房企重心会放在回款，因此预计土地投标参与方将减少，溢价率将降低，龙头房企会迎来入场抄底、拉开差距的良机。
并购不仅成为大中型房企储备“粮草”的方式，也是中小房企甩卖资产求生的手段。目标公司转让项目或股权原因有很多，有的企业为了剥离不良资产，有的企业因为资金兑付压力加大，有的企业则是为了调整市场布局，有的是资金链紧张融资困难。另外，业务发展方向的调整均会引发“非主营”项目的转让。
相对公开市场直接拿地，并购有其优势，譬如直接收购成熟的项目能更快进入开发。然而，行业的调控基调并未大幅转变，资金的供应端仍将继续分化，中小房企的融资将相对困难，预计下半年随着优质房企资金面的改善，新一轮的收并购大潮将上演，部分二线及热点三四线城市的优质项目可以积极关注。
收购项目相对比招拍挂项目可减少自有资金占用。但收购项目往往会有溢价的存在，所以实际地价不一定比招拍挂项目有较大优势，这个要根据单独项目来看；但是收购项目承担的税负是在项目公司清算时才支付，因此收购项目前期占用资金会比招拍挂项目少。
在收并购中，最重要的就是认清交易风险。前期对收购决策考虑越周全越便于控制风，快速获取和筛选项目信息是开启房地产收并购环节的首要关键点。对房地产收并购项目来源必须进行可靠性、可控性、可行性分析及交易方式选择。
但并购决策更多取决于并购方的远见、眼光与胆略，专业人士能测算当下的资产成本构成，往往囿于专业层面，而资产估值、交易价格及未来收益却是难以计算的，需要具有运筹帷幄之中决胜千里之外的智慧与谋略。
康达信呼和浩特房地产管理咨询公司房地产全价值链管理集成服务商，18年房地产管理咨询经验，专业提供房地产管理咨询、物业管理咨询、专业专项管理咨询、信息化管理咨询服务，咨询热线：400-900-7321。
