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2020年是让人难忘的一年。和其他行业一样，房地产行业也遭受到疫情的冲击，但它的复苏，却比其他行业来的更快一些，包括杭州在内的很多城市，重新走出了一波上扬的行情。在这样的背景下， 讨论房地产行业的发展与未来，比任何时候都更有意义。
8月11日至14日，主题为“地产远见：重启的世界”的博鳌房地产论坛在海南三亚举行。作为中国房地产界年度思想论坛，今年博鳌房地产论坛聚焦在疫情和调控的双重影响下的楼市变局。
朱中一、孟晓苏、贾康、樊纲、陈启宗、邱晓华、李迅雷等经济学家、房企高层、金融业及商业精英等数百人齐聚一堂，用更具全局性和前瞻力的眼光去看待行业、看待未来。
作为覆盖全浙江的房地产权威、专业媒体，透明传媒受邀参与本届博鳌房地产论坛，直击论坛盛况。
1.顺应长效机制政策环境
房地产的发展空间仍然很大
在8月12日上午的”大会开幕&精英对话“环节，中国房地产业协会原副会长兼秘书长朱中一首先致开幕辞，他指出，长效机制的框架和主要内容已比较清晰。
这几年大家都在讲长效机制，包括7月24日，韩正副总理召开房地产座谈会的谈话中，也提到长效机制及其实施方案，在朱会长看来，制定、实施房地产长效机制及其实施方案，首先要坚持“房住不炒”的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这有利于房地产按照自身的规律平稳发展，也有利于国家经济转型升级发展的大局。
而对于长效机制的内容，朱会长则指出了三点，一是明确住房发展目标，完善市场与保障相结合、租购并举的住房制度，发展租赁住房；二是与住房制度、住房发展匹配、联动的房地产金融信贷制度、土地供应制度、财税制度；三是房地产市场的监管、整顿与调控。
至于今年以来出现的疫情对房地产的影响，朱会长认为，“影响是阶段性的，市场的需求是迟早要释放的。”
从市场需求看，我国2019年年末常住人口的城镇化率为60.6%，户籍人口的城镇化率为44.38%，要达到发达国家70%以上的水平起码还要十多年时间。城市的新增人口、新就业人员都需要住房，城镇老旧小区、棚户区改造的量还很大，今年新开工改造的城镇老旧小区就有3.9万个。
朱会长乐观的判断，“未来房地产的发展空间仍然是很大的。”
2.迁移性需求
最值得房地产重视
中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲也是博鳌论坛的老朋友了，他从经济学的角度阐述了中国20年来的经济发展、当前最重要的事情，以及房地产在其中起到的作用。
在他看来，现在很难说什么东西是确定的，特别是国际形势。在这么多的不确定性当中，唯一确定的是我们自己要埋头苦干，把自己的事做好，包括科技的进步、科学的发展、教育的发展、体制的改革、文明的进步。
谈到房地产的发展，樊纲认为，现在的各种限购限售限价恰恰说明了需求很旺盛。除了刚性需求、改善需求等，房地产最值得重视的需求就是迁移性需求，就是在城市化进程当中，人口迁移带来的需求。
樊纲也指出，因为存在着巨大的迁移性需求，政府和房企都应重视、研究大城市化、城市群的发展。他认为，长三角、粤港澳大湾区等等几个大城市群可能都是1.5到2亿人的规模，很多省会城市群也是3000到5000万人的规模，它通过快速交通，把大城市周边的中小城市甚至农村结合起来，解决房地产和其它的供求关系，包括社会公共服务。
“如果我们没有很好地研究城市群的发展趋势，未来的发展战略可能有偏差，需要认真研究。”樊纲强调。
3.不能没有“贪念”
但要尊重市场规律
受疫情影响，恒隆集团、恒隆地产董事长陈启宗没有来到博鳌现场，而是香港做视频连线，风趣的陈先生在连线中妙语连珠，引发现场阵阵欢笑。
陈启宗演讲的主题是“关于历史周期的洞见、结论与未来”，他认为，房地产的周期性特别强，而且是特别不可改变的。
对行业来说，有周期性反而是好事情，周期存在，意味着机会也在。他以自己的经历给现场听众上了一堂生动的”怎么利用周期赚钱“的课程。
就好比现在，虽然疫情还没有完全过去，但这也是房企拿地的好机会。“你不一定要买，但是你一定要去看，这个机会不一定合乎你的需要，但总是有机会。”陈启宗表示，“经济大循环是不可改变的事，在可见的未来，这会给我们带来不同的机遇，所以房地产的机遇永远会存在。”
不过水可载舟，亦可覆舟，机遇也可能蕴含着巨大的危险，陈启宗认为，做房地产不能没有“贪念”，但“贪念”不能太大，要尊重市场规律，要冷静。“过去二三十年的中国，机遇特别多，所以‘疯子’也特别多。能够长远留下来不被淘汰的，都不只是胆子大、贪念大，还需要非常冷静的人。”
最后，在回答德信集团董事长胡一平先生关于杭州恒隆广场的提问时，陈启宗说，”杭州是一个好地方，我们要盖全杭州最好的商场、最好的写字楼，为杭州的老百姓服务。“
4.房地产结构性机会集中在
包括杭州湾在内的三条线上
中泰证券首席经济学家李迅雷的演讲核心是”分化“，他认为，不管是全球还是中国，分化的迹象都是比较明显的，包括房地产行业也在分化，而在这个分化的大趋势下，只有把握住结构性的机会，才能获得稳步的发展。
李迅雷认为，当前中国存在四个方面的分化：经济分化、居民收入分化、产业分化、房地产行业的分化。这其中，经济分化主要是由于人口老龄化、三四线人口流入到一二线城市造成的，而居民收入分化就表现在，少数人手中集中了大量的财富，这从深圳、北京房价高也能看出来，因为大部分都是外地人在买房，在推高这些城市的房价。
具体到产业分化，李迅雷以杭州为例，”杭州为什么房价崛起，肯定是跟信息产业、新经济产业、高科技产业的高度发展有关。总体趋势来讲，新产业的比重会不断上升，产业集中度不可能在全国平均分布，它还是集中在长三角、珠三角这两大地区。“
至于房地产行业的分化，李迅雷认为，前10大或者前100大企业的市场份额占比会越来越大。房地产进入到一个成熟阶段，改善性需求非常大，投资、投机需求也非常大。
在这种情况下，房地产结构性机会就存在于三条线：粤港澳大湾区、杭州湾湾区和长江经济带，因为这些地方行业集中度、人口集中度在提高和产业集中度都在提高，是全国人口净流入量大的地方。未来结构性机会就在这里。
5.有人欢喜有人愁
长租公寓的机会在哪？
博鳌论坛除了各路嘉宾干货满满的主题演讲之外，各种形式的讨论会也是精彩纷呈，金句频出。在主题演讲之后的讨论环节，三位房企大佬就”长租公寓的发展趋势“问题，展开了激烈的讨论。
旭辉集团创始人、旭辉控股主席林中认为，虽然目前租赁市场碰到了比较多的困难，比如一线城市住宅租金普遍下跌，但从长期来看，租赁的需求还是会稳步增长的，因为在购房之前还是要解决居住的问题，未来租赁市场还是会蓬勃发展。
朗诗集团董事长田明先生表达了同样的观点。在他看来，中国人买房的动机大部分还是投资性的，真正为了居住而买房的比重不大。在坚持“房住不炒”的政策，必然带来投资性的购买房屋下降。而人们解决居住类问题，更多的是要通过租赁的方式去解决，这是一个长期的趋势。所以，中国的租赁业务肯定会起来。
而花样年控股集团有限公司董事局主席兼首席执行官潘军的观点则较为悲观。他说，“我们不做长租公寓，我个人很悲观。”
潘军认为，因为城区已经建满了住宅，年轻人需要低房租，就只能住得更远，路上通勤时间一两个小时，这不合理。而且，用住宅地来做长租公寓，年回报率只有1%多，根本没法做。
所以，潘军建议，在产业园区就近配套非出售性的租赁，同时把比例提高一些，这样一二线城市的企业员工可以就近居住。同时，没有地价的公寓，回报率可以做到4%、5%，企业压力也比较小。”只有把政策打开，未来租售并举的方式才能真正落实。
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