房地产是一场江湖，坚持比选择更重要
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地产存量时代产品的再认知-市场趋同利润转薄
“房地产真的是一场江湖。江的特点是波澜壮阔、咆哮向前；湖的特点是静水深流。”地产商面临要解决的问题实在太多了，地产为主业和延伸的上下游中体现的已经淋漓尽致。
在房地产市场，开发商主宰不了的事情有很多。“地产确实已经从单纯跑马圈地走到绣花针精耕细作上。就以32层的高层为例，无论是万科、碧桂园，还是当代置业，企业的操盘能力不会相差正负5%。”
对此，目前我国开发商制造业属性已经非常强，基本上一块差不多的地、差不多的价格给哪个品牌开发商做都差不多。其实开发商就是整合资源的，整合社会上的平均设计水平、平均以上的供应链水平，所有品牌开发商整合能力是基本趋同的。
当市场逐渐趋同，地产已经从过去的厚利转为薄利。“我仔细看了所有年报，除了评估增值、固定资产再评估等之外，真正的净利润，开发商能达到9%左右就非常高了。”
现在地产处于微笑曲线中间位置，开发商产生价值和差异的能力很差，谁能在环节上比别人周转快、成本低，质量好，这已经是非常困难的事。
此外，大闭环下，开发已经很难干，所以只能往微笑曲线的两端走。“如果开发商寄希望于政策和市场的调整，那估计是不会有什么结论。”
政策、市场的相互作用之下，房地产市场不可避免的走向了低迷。截至今年11月，贝壳找房平台统计的新房全国总销售额是14.7万亿元，预计到年底规模应该在15万亿元左右。这个规模比2018年低约2%，预测2020年比今年会再降低2%-5%。
过去十年中，只有2008年，2011年出现过单年销售规模下降的情况。从新房层面来看，这种连续两年销售规模下降的情况没有出现过。“在市场不变，甚至有所下滑的情况下，未来的市场趋势谁也很难预测。”
差异化大有可为
尽管市场呈现出下滑的态势，事情永远都要辩证来看，现在仍然没有比地产更好的行业。“我们就要想办法铆住自己的竞争力，争取在行业内越做越深。”
房地产市场并不是无处下手。“现在的城镇化离真正的70%或者75%还有距离，每年增长一个百分点就是十几亿平方米的增量。另外，既有的600亿平方米建筑存量全是高耗能建筑，这都是市场。”
真正节能、数字化、人工智能和深度学习的房子很少，这个市场的容量还根本就没有被挖掘，仍旧处于初级阶段。“尤其是地产投资运营为主业的企业，要坚持再做这个市场15年。”
对于节约能源的房子，有很大发展空间。同时，他指出目前整个房地产行业收费方式是有问题的，建成销售端收费太重，运营端收费太轻。这就导致行业没有办法产生节制的目标和有意义的增长。因而，他认为企业应该坚持做有差异性的产品，即便暂时得不到市场的褒奖。
现在的行业趋势是聚集分化的，并由头部企业主导。“有人讲未来就剩30家、50家房企，我想以后就两类房产企业：一类规模足够大；一类‘深淘滩’的企业，即把某一类特点基因变成商业模式的企业。”
“人”是房企的最大资本
“净利润在不断下降，房企得找到第二增长曲线，就是精神的场域、社群。”其实开发商手里最多的不是钱和地，钱和地都是别人的，只有客户是自己的，是一群人，这就是场域。
在存量新房市场下，到底如何看消费者，的确是面临的新课题。从客户的角度说，现在客户已经从过去的首次置业转到改善，客户再买房对现有开发商、现有产品是有认知的。不管企业做了多少创新和新尝试，但是客户最终是否认可你的品牌，认可你的产品，认可开发商，还是从他入住社区开始了解的。我们面对的客户就在社区，就是社区里的租客和社区里的业主。
多家知名研究机构报告显示，良好的人际关系是营造幸福生活、实现身心健康的首要因素。和睦的邻里关系是美好幸福生活的支撑和来源，提升邻里关系，对于推动夫妻、亲子关系的发展具有重要意义。房地产开发企业、物业及相关运营商，在推动邻里关系的改善和优化方面，可以贡献更大的力量。
现在社会是不同的人对美好生活追求都应该有自己的表达和诉求，这些东西就落成了一个个不同地域的文旅项目，这是小众在影响大众的事情。
文旅地产一定是手工活，是需要从探索现代社会中不同人对美好生活的追求角度出发，结合了特定地域的精神特色以及能将其带动起来的运营者之后形成的文旅项目。
对于“好房子”的定义，好的房子应该是必需品与奢侈品的结合。“好房子一定是在房子之外，要承载从居住功能到情感功能，再到精神功能的多重维度的满足，好的房子是美好生活的容器。”简练归结为“住的好才是真的好”。
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