无声的地产逻辑
康达信呼和浩特房地产管理咨询公司，致力于房地产卓越管理，国内唯一提供房地产全价值链管理解决方案，帮助房地产企业建立持续发展核心优势，成为中国持续领先的房地产管理咨询机构，已经为1800多家地产/商业/物业企业提供了各类管理咨询服务！
凡影响面广的政策，用语都颇为讲究，字里行间往往隐含着多层意思，房地产就是如此。
社会经济领域的重大政策，要靠揣测、细思来把脉全域逻辑。凭“理工男”或“IT男”的直线思维，绕过中间运作复杂的“黑箱”，拿某一变量做单维度推演，以为屡试不爽，其实往往是很不靠谱的。这不，近期中央政治局会议不提房地产，业内和媒体就开始臆想了：过去的时间轴上，中央会议不提房地产，楼市是怎么走的，未来还会复制这样的逻辑。依据这种简单的逻辑推演，有人给出“热-严厉-冷-不提-热”的循环，作为楼市的“晴雨表”。
花相似、人不同。楼市还是那个楼市，人已不是那个人，环境已不是那个环境了。房价也好，城市也好，从年终总结会看，开发商和从业者普遍都有“更上一层楼”的雄心壮志。政策驿动了，预期微妙了，很多人开始打鸡血，憧憬着房价再上一个台阶。但是，相比上一轮楼市景气期（2015-2017年），创造楼市超级购买力的几大行业，现均已胜景不再。金融、TMT（科技、媒体和通信）、地产、专业服务（给地产、金融、TMT做咨询和法律服务等）等行业是写字楼的消费主力，占了60%-80%的写字楼消费量，也是高收入人群的生产车间。
中指院统计，今年三季度全国半数以上城市写字楼租金下跌。一线城市36个主要商圈，16个商圈租金下跌；二线城市44个主要商圈中，54%的写字楼租金下跌。值得注意的是，深圳高档写字楼空置率很高，几大中心区平均空置率超过20%，有的区域甚至高达60%。
助推上一波楼市繁荣的“加杠杆”，受到严密的管控。下半年以来，央行先后7次定调房地产，“宏观审慎管理”统领楼市金融政策的顶层大纲。什么意思？防范系统性风险，就要对地产资金启动规模和占比“双控”，严厉问责作奸犯科的行长们。从今年开始，新增和存量房贷占总量之比，分别不超过40%和30%。别看需求很旺，真正拿自己的钱投资的不多。没有杠杆这个引擎，加上房价高位横盘，还有多少人敢真金白银地砸钱进去？
物是人非，树欲动而风不给力。需求端的购买力不再源源不断，不再那么任性，而供给端大肆加杠杆一去不复返，楼市还能再上台阶？2020年，“一城一策”全面落地，城市政府切实肩负起稳定楼市的责任。人口流动、产业布局空间大分化、大重组的背景下，识时务的话，就应该琢磨，如何让自己成为吸附人口、产业的高地。试想，刺激楼市可以暂时获得经济上的喘息，但随之而来的高房价，不仅将遭致约谈和问责，而且将丧失产业和人口集聚的最佳时机。
近期，黑龙江收紧楼市政策。设立三道门槛（房企承诺、银行检查、违规处罚）严查购地资金；建立严格的资本金监管制度，完成工程基础、主体结构、竣工验收备案等三个节点时，分别返项目资本金的40%、40%、20%。一般逻辑中，类似黑龙江这类省份，应最积极“救市”的呀！为何逆势收紧？其实，这是为提前应对库存复归、楼市下跌、市场维稳。上一轮“去库存”，有国开行的PSL，有国家的扶持，有返乡置业。库存再来，谁来救你呢？
凡影响面广的政策，用语都颇为讲究，字里行间往往隐含着多层意思，房地产就是如此。“房住不炒”、“不以地产刺激经济”是顶层设计，“稳字当头”（稳地价、稳房价和稳预期）也是顶层设计。实践中，基于地产、金融、经济、就业等变量形势，要找到二者最佳的结合点和结合方式，可谓老成谋国。不提房地产，绝非“房住不炒”、“不以地产刺激经济”置脑后了，而是从顶层给地方一定腾挪（一城一策）。强省会、都市圈、新型基建、就近城镇化、消费内需等，很多路可选。“一城一策”下，权责对等，何去何从，自己掂量着办。
康达信呼和浩特房地产管理咨询公司房地产全价值链管理集成服务商，17年房地产管理咨询经验，专业提供房地产管理咨询、物业管理咨询、专业专项管理咨询、信息化管理咨询服务，咨询热线：400-900-7321。
